LTV·DTI·DSR, 대출 한도를 결정하는 세 가지 지표

주택담보대출을 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 약어를 계속 마주친다. 셋 다 “얼마까지 빌릴 수 있는가”를 정하는 지표지만, 보는 관점이 서로 다르다. 하나씩 정리한다.

아래 계산식은 구조를 설명하기 위한 것이고, 실제 적용 비율·규제지역 여부·예외 조건은 시기와 정책에 따라 계속 바뀐다. 대출 실행 전에는 반드시 은행 또는 금융감독원 공시 자료로 최신 기준을 확인해야 한다.

LTV (Loan To Value) — 담보인정비율

집값 대비 얼마까지 대출해주는지를 나타낸다.

LTV(%) = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100

예를 들어 5억 원짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻이다. 여기서 ‘주택가격’은 실거래가가 아니라 KB시세, 감정평가액 등 금융기관이 정한 기준가로 계산되는 경우가 많다는 점도 알아둘 만하다.

LTV는 오직 담보물(집)의 가치만 본다. 대출자의 소득이나 다른 빚은 반영하지 않는다.

DTI (Debt To Income) — 총부채상환비율

연소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환액이 차지하는 비중을 본다.

DTI(%) = (해당 주담대 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 이자상환액) ÷ 연소득 × 100

LTV가 담보(집) 중심이라면, DTI는 상환 능력을 본다는 점이 다르다. 소득이 낮으면 집값 대비 대출 가능 금액이 충분해도(LTV 조건은 통과해도) DTI에 걸려 한도가 줄어들 수 있다.

DSR (Debt Service Ratio) — 총부채원리금상환비율

DTI보다 더 넓게 본다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 보유한 모든 대출의 원리금 상환액을 합산해 연소득과 비교한다.

DSR(%) = 모든 대출의 연간 원리금상환액 합계 ÷ 연소득 × 100

DTI는 이자만 반영하는 기타 대출과 달리, DSR은 원금까지 포함해 계산하는 경우가 일반적이라 실질적으로 가장 보수적인(대출 한도를 가장 많이 깎는) 지표로 작동하는 경우가 많다.

왜 세 지표를 같이 보는가

세 지표는 각각 다른 리스크를 걸러낸다.

실제 대출 한도는 이 세 지표 중 가장 낮게 나오는 금액으로 결정된다고 보면 된다. LTV 기준으로는 3억 5천만 원이 가능해도, DSR을 넘긴다면 대출 가능 금액은 그보다 줄어든다.

정리

LTV는 “집이 얼마짜리인가”, DTI·DSR은 “내가 얼마나 갚을 수 있는가”를 본다. 집을 알아볼 때 매매가만 보고 예산을 짜면 안 되는 이유가 여기에 있다 — 실제 대출 가능 금액은 소득과 기존 대출까지 함께 계산해봐야 나온다.