등기부등본 보는 법 — 갑구·을구·근저당 확인하기
전세든 매매든 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 하는 문서가 등기부등본이다. 처음 보면 표와 용어가 낯설지만, 구조를 알면 몇 분이면 핵심을 파악할 수 있다.
등기부등본은 어디서 뗄 수 있나
대법원 인터넷등기소에서 열람·발급이 가능하다. 부동산의 정확한 지번(또는 도로명주소)만 알면 누구나 열람할 수 있고, 소유자 본인이 아니어도 뗄 수 있다. 계약 전, 그리고 잔금을 치르는 날 다시 한번 확인하는 것이 안전하다 — 계약 후에도 소유권이나 권리관계는 바뀔 수 있기 때문이다.
등기부등본의 세 구획
등기부등본은 크게 세 부분으로 구성된다.
1. 표제부
부동산의 물리적 정보를 담는다. 소재지, 면적, 구조, 용도 등이 표시된다. 계약하려는 매물의 주소·면적이 실제와 일치하는지 확인하는 용도로 본다.
2. 갑구 — 소유권에 관한 사항
소유권 및 소유권에 영향을 주는 권리가 시간순으로 기록된다.
- 현재 소유자가 누구인지
- 소유권 이전 이력 (매매, 상속 등)
- 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정 등 — 이런 항목이 있다면 소유권 자체가 불안정하거나 분쟁 중일 가능성이 있다는 신호다.
계약 상대방이 등기부등본상 소유자와 실제로 동일인인지(신분증 대조)를 확인하는 것도 이 갑구를 근거로 한다.
3. 을구 — 소유권 이외의 권리에 관한 사항
소유권을 제외한 권리, 주로 담보권이 기록된다.
- 근저당권 — 은행 등이 향후 발생할 채권을 담보하기 위해 설정하는 저당권. 실제 대출받은 금액이 아니라 채권최고액(보통 실제 대출액의 110~130% 수준으로 설정되는 관행이 있다)이 표시된다는 점에 유의해야 한다.
- 전세권 — 등기된 전세권이 있는 경우 표시된다. (등기하지 않은 일반적인 전세 계약은 여기 나타나지 않는다.)
- 그 외 지상권, 지역권 등
계약 전 체크포인트
- 소유자 일치 여부 — 계약 상대방 신분증과 등기부등본상 소유자명, 주민등록번호(뒷자리는 보통 마스킹) 대조
- 근저당 채권최고액 합계 — 매매가/전세보증금 대비 근저당 채권최고액이 지나치게 크다면 위험 신호. 특히 전세 계약이라면, 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 선순위 채권이 얼마나 되는지가 핵심이다.
- 갑구의 이상 징후 — 가압류, 가처분, 경매개시결정 등이 걸려 있는 매물은 원칙적으로 피하는 게 안전하다.
- 말소되지 않은 권리 — 과거에 설정됐다가 말소되지 않고 남아있는 권리가 있는지도 함께 본다.
정리
등기부등본은 표제부(물건 정보) → 갑구(누가 소유하고 있나, 분쟁은 없나) → 을구(빚이 얼마나 잡혀 있나) 순으로 읽으면 된다. 특히 전세 계약에서는 을구의 근저당 채권최고액이 보증금 반환 가능성과 직결되므로, 이 부분만큼은 꼼꼼히 확인하고 넘어가는 게 좋다.