부동산은 “살 때”, “가지고 있을 때”, “팔 때” 각각 다른 세금이 붙는다. 세율과 공제 기준은 정책에 따라 자주 바뀌지만, 어느 단계에 어떤 세금이 발생하는지 구조를 알아두면 뉴스에서 세제 개편 소식이 나와도 어디가 바뀐 건지 바로 이해할 수 있다.

아래 세율·기준금액은 지속적으로 바뀌는 정책 사항이라 구체적인 숫자는 기재하지 않는다. 실제 세액 계산은 홈택스(국세) 또는 위택스(지방세) 시뮬레이션, 세무사 상담을 통해 최신 기준으로 확인해야 한다.

살 때 — 취득세

부동산을 취득(매매, 상속, 증여 등)할 때 내는 지방세다. 취득가액을 기준으로 일정 비율의 세율이 적용되며, 주택 수·조정대상지역 여부·1주택/다주택 여부에 따라 세율이 달라진다. 여기에 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세가 함께 붙는다.

부동산 거래를 할 때 매매가만 보고 예산을 짜면 안 되는 이유가 여기 있다 — 취득세와 부대비용(법무사 수수료, 중개보수 등)까지 합쳐서 실제 필요한 현금을 계산해야 한다.

가지고 있을 때 — 재산세, 종합부동산세

재산세

매년 일정 기준일(보통 6월 1일) 현재 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세다. 주택, 토지, 건축물 등 물건 종류에 따라 계산 방식이 다르고, 공시가격을 기준으로 산정된다.

종합부동산세 (종부세)

재산세와 별개로, 일정 기준을 초과하는 고가 주택 또는 다주택자에게 국세로 추가 부과되는 세금이다. 1세대 1주택자와 다주택자 사이의 공제 기준, 세율 구간이 다르게 설계되어 있다. 보유 주택 수와 공시가격 합산액에 따라 부과 여부와 금액이 크게 갈린다.

팔 때 — 양도소득세

부동산을 팔아서 생긴 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에 대해 부과되는 국세다.

• 1세대 1주택 비과세 — 일정 요건(보유기간, 거주기간, 주택 가격 기준 등)을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 고가주택 기준을 넘는 부분은 비과세 대상에서 제외되는 등 예외가 있다.
• 보유기간에 따른 세율 차등 — 짧은 기간 보유하고 매도(단기 매매)하면 높은 세율이, 장기 보유하면 상대적으로 낮은 세율 및 장기보유특별공제가 적용되는 구조가 일반적이다.
• 다주택자 중과 — 조정대상지역 등 특정 조건에서 다주택자에게는 기본세율에 추가 세율이 중과되는 경우가 있다.

양도소득세는 부동산 세금 중 계산이 가장 복잡한 편이라, 실제 매도 전에는 예상 세액을 미리 시뮬레이션해보는 것이 좋다.

세금 흐름 한눈에 보기

정리

부동산 세금은 “살 때 한 번(취득세), 가지고 있는 동안 매년(재산세, 조건부 종부세), 팔 때 한 번(양도소득세)” 구조로 이해하면 된다. 각 단계마다 세율과 공제 요건이 정책에 따라 자주 바뀌므로, 실제 거래 전에는 항상 최신 기준을 확인하는 습관이 필요하다.

전세든 매매든 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 확인해야 하는 문서가 등기부등본이다. 처음 보면 표와 용어가 낯설지만, 구조를 알면 몇 분이면 핵심을 파악할 수 있다.

등기부등본은 어디서 뗄 수 있나

대법원 인터넷등기소에서 열람·발급이 가능하다. 부동산의 정확한 지번(또는 도로명주소)만 알면 누구나 열람할 수 있고, 소유자 본인이 아니어도 뗄 수 있다. 계약 전, 그리고 잔금을 치르는 날 다시 한번 확인하는 것이 안전하다 — 계약 후에도 소유권이나 권리관계는 바뀔 수 있기 때문이다.

등기부등본의 세 구획

등기부등본은 크게 세 부분으로 구성된다.

1. 표제부

부동산의 물리적 정보를 담는다. 소재지, 면적, 구조, 용도 등이 표시된다. 계약하려는 매물의 주소·면적이 실제와 일치하는지 확인하는 용도로 본다.

2. 갑구 — 소유권에 관한 사항

소유권 및 소유권에 영향을 주는 권리가 시간순으로 기록된다.

• 현재 소유자가 누구인지
• 소유권 이전 이력 (매매, 상속 등)
• 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정 등 — 이런 항목이 있다면 소유권 자체가 불안정하거나 분쟁 중일 가능성이 있다는 신호다.

계약 상대방이 등기부등본상 소유자와 실제로 동일인인지(신분증 대조)를 확인하는 것도 이 갑구를 근거로 한다.

3. 을구 — 소유권 이외의 권리에 관한 사항

소유권을 제외한 권리, 주로 담보권이 기록된다.

• 근저당권 — 은행 등이 향후 발생할 채권을 담보하기 위해 설정하는 저당권. 실제 대출받은 금액이 아니라 채권최고액(보통 실제 대출액의 110~130% 수준으로 설정되는 관행이 있다)이 표시된다는 점에 유의해야 한다.
• 전세권 — 등기된 전세권이 있는 경우 표시된다. (등기하지 않은 일반적인 전세 계약은 여기 나타나지 않는다.)
• 그 외 지상권, 지역권 등

계약 전 체크포인트

1. 소유자 일치 여부 — 계약 상대방 신분증과 등기부등본상 소유자명, 주민등록번호(뒷자리는 보통 마스킹) 대조
2. 근저당 채권최고액 합계 — 매매가/전세보증금 대비 근저당 채권최고액이 지나치게 크다면 위험 신호. 특히 전세 계약이라면, 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 선순위 채권이 얼마나 되는지가 핵심이다.
3. 갑구의 이상 징후 — 가압류, 가처분, 경매개시결정 등이 걸려 있는 매물은 원칙적으로 피하는 게 안전하다.
4. 말소되지 않은 권리 — 과거에 설정됐다가 말소되지 않고 남아있는 권리가 있는지도 함께 본다.

정리

등기부등본은 표제부(물건 정보) → 갑구(누가 소유하고 있나, 분쟁은 없나) → 을구(빚이 얼마나 잡혀 있나) 순으로 읽으면 된다. 특히 전세 계약에서는 을구의 근저당 채권최고액이 보증금 반환 가능성과 직결되므로, 이 부분만큼은 꼼꼼히 확인하고 넘어가는 게 좋다.

새 아파트를 분양받는 가장 일반적인 경로가 청약이다. 제도가 자주 바뀌다 보니 세부 조건은 계속 달라지지만, 큰 뼈대는 오래 유지되고 있다. 기본 구조를 정리한다.

청약 자격 요건, 가점 기준, 특별공급 물량 비율 등 세부 수치는 정책에 따라 자주 바뀐다. 실제 청약 신청 전에는 반드시 청약홈(applyhome.co.kr)에서 해당 단지의 최신 공고문을 확인해야 한다.

청약통장이란

주택청약종합저축은 국민주택(공공분양)과 민영주택(민간분양) 양쪽에 모두 사용할 수 있는 통장이다. 매달 일정 금액을 납입하면서 가입 기간과 납입 횟수/금액이 쌓이고, 이 이력이 청약 자격과 가점 산정의 기초 자료가 된다.

가입만 해두고 방치해도 일단 기간은 쌓이지만, 민영주택 청약 시 예치금 기준을 채우려면 일정 시점까지 정해진 금액 이상을 넣어둬야 하는 등 조건이 있어 미리 확인해두는 게 좋다.

가점제 vs 추첨제

당첨자를 정하는 방식은 크게 둘로 나뉜다.

• 가점제 — 아래에서 설명할 가점 항목을 합산해 점수가 높은 순으로 당첨자를 정한다. 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 사람에게 유리하다.
• 추첨제 — 자격 요건만 충족하면 무작위 추첨으로 당첨자를 정한다. 가점이 낮은 1인 가구나 신혼부부에게 상대적으로 기회가 된다.

같은 단지라도 주택형·지역에 따라 가점제와 추첨제 물량 비율이 다르게 배정되는 경우가 많다.

청약 가점 항목

가점제의 점수는 보통 아래 세 항목을 합산해서 계산한다.

1. 무주택기간 — 무주택으로 지낸 기간이 길수록 높은 점수
2. 부양가족수 — 부양가족(배우자, 직계존비속 등)이 많을수록 높은 점수
3. 청약통장 가입기간 — 통장을 오래 유지했을수록 높은 점수

세 항목 각각 배점 상한이 있고, 이를 합산한 총점으로 순위를 매긴다. 구체적인 항목별 점수표는 청약홈에서 계산기 형태로 제공하니 직접 넣어보는 게 가장 정확하다.

특별공급이란

일반공급과 별도로, 특정 조건을 가진 사람에게 우선 기회를 주는 물량이 특별공급이다. 대표적으로 아래와 같은 유형이 있다.

• 신혼부부 특별공급 — 혼인 기간이 일정 이내인 무주택 신혼부부 대상
• 생애최초 특별공급 — 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택자 대상
• 다자녀가구 특별공급 — 미성년 자녀 수가 일정 이상인 가구 대상
• 노부모 부양 특별공급 — 일정 기간 이상 노부모를 부양한 무주택 세대주 대상

특별공급은 일반공급과 경쟁하지 않고 별도 물량 안에서 경쟁하기 때문에, 자격이 된다면 당첨 확률을 높이는 경로가 된다.

정리

청약은 “통장을 오래, 꾸준히 유지한 무주택자에게 유리한 구조”라는 원칙만 기억해도 큰 그림은 잡힌다. 세부 자격과 가점 기준은 지역(투기과열지구 여부 등)과 시기에 따라 계속 바뀌므로, 관심 있는 단지가 생기면 그때그때 청약홈 공고문을 직접 확인하는 습관이 필요하다.

주택담보대출을 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 약어를 계속 마주친다. 셋 다 “얼마까지 빌릴 수 있는가”를 정하는 지표지만, 보는 관점이 서로 다르다. 하나씩 정리한다.

아래 계산식은 구조를 설명하기 위한 것이고, 실제 적용 비율·규제지역 여부·예외 조건은 시기와 정책에 따라 계속 바뀐다. 대출 실행 전에는 반드시 은행 또는 금융감독원 공시 자료로 최신 기준을 확인해야 한다.

LTV (Loan To Value) — 담보인정비율

집값 대비 얼마까지 대출해주는지를 나타낸다.

LTV(%) = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100

예를 들어 5억 원짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻이다. 여기서 ‘주택가격’은 실거래가가 아니라 KB시세, 감정평가액 등 금융기관이 정한 기준가로 계산되는 경우가 많다는 점도 알아둘 만하다.

LTV는 오직 담보물(집)의 가치만 본다. 대출자의 소득이나 다른 빚은 반영하지 않는다.

DTI (Debt To Income) — 총부채상환비율

연소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환액이 차지하는 비중을 본다.

DTI(%) = (해당 주담대 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 이자상환액) ÷ 연소득 × 100

LTV가 담보(집) 중심이라면, DTI는 상환 능력을 본다는 점이 다르다. 소득이 낮으면 집값 대비 대출 가능 금액이 충분해도(LTV 조건은 통과해도) DTI에 걸려 한도가 줄어들 수 있다.

DSR (Debt Service Ratio) — 총부채원리금상환비율

DTI보다 더 넓게 본다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 보유한 모든 대출의 원리금 상환액을 합산해 연소득과 비교한다.

DSR(%) = 모든 대출의 연간 원리금상환액 합계 ÷ 연소득 × 100

DTI는 이자만 반영하는 기타 대출과 달리, DSR은 원금까지 포함해 계산하는 경우가 일반적이라 실질적으로 가장 보수적인(대출 한도를 가장 많이 깎는) 지표로 작동하는 경우가 많다.

왜 세 지표를 같이 보는가

세 지표는 각각 다른 리스크를 걸러낸다.

실제 대출 한도는 이 세 지표 중 가장 낮게 나오는 금액으로 결정된다고 보면 된다. LTV 기준으로는 3억 5천만 원이 가능해도, DSR을 넘긴다면 대출 가능 금액은 그보다 줄어든다.

정리

LTV는 “집이 얼마짜리인가”, DTI·DSR은 “내가 얼마나 갚을 수 있는가”를 본다. 집을 알아볼 때 매매가만 보고 예산을 짜면 안 되는 이유가 여기에 있다 — 실제 대출 가능 금액은 소득과 기존 대출까지 함께 계산해봐야 나온다.

집을 구할 때 가장 먼저 마주치는 선택이 전세로 할지 월세로 할지다. 두 방식은 단순히 “목돈이냐 매달이냐”의 차이가 아니라 돈이 움직이는 구조 자체가 다르다. 개념을 정리해 둔다.

전세란

전세는 집주인에게 보증금(전세금)을 맡기고, 계약 기간 동안 별도의 월 임대료 없이 거주하는 방식이다. 세입자는 목돈을 준비해야 하지만 매달 나가는 돈이 없고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는다.

집주인 입장에서는 세입자의 보증금을 활용(은행 예치, 다른 투자, 대출 상환 등)할 수 있다는 점이 전세를 내주는 유인이다. 한국에 특히 발달한 임대 형태로, 해외에는 이런 제도가 거의 없다.

월세란

월세는 상대적으로 적은 보증금을 걸고, 매달 정해진 금액을 임대료로 지불하는 방식이다. 초기 목돈 부담이 작다는 장점이 있지만, 계약 기간 내내 고정 지출이 발생한다.

반전세(준전세)

보증금과 월세를 함께 내는 절충 형태를 반전세 또는 준전세라고 부른다. 전세 보증금 전액을 마련하기 어렵거나, 집주인이 목돈보다 현금 흐름을 원할 때 등장한다.

전월세전환율 — 전세와 월세를 같은 잣대로 비교하기

전세 보증금 일부를 월세로 돌릴 때, 얼마의 월세가 적정한지 판단하는 기준이 전월세전환율이다.

전월세전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 - 월세보증금) × 100

예를 들어 전세 3억 원짜리 집을 보증금 1억 원 + 월세로 바꾼다고 하면, 전환 대상 금액은 2억 원이다. 이 2억 원에 시장 전월세전환율(지역·시기마다 다르므로 한국부동산원 통계 등에서 확인)을 곱해 연간 월세 총액을, 다시 12로 나눠 월세를 역산할 수 있다. 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리한 조건이다.

전세 계약 시 반드시 확인할 것

전세는 목돈이 오가는 만큼, 계약 전 최소한 아래는 확인하는 게 좋다.

• 등기부등본 — 집주인이 실제 소유자인지, 근저당 등 선순위 채권이 얼마나 잡혀 있는지 (등기부등본 보는 법 참고)
• 확정일자와 전입신고 — 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 최소한의 절차. 전입신고 후 확정일자를 받아야 이후 집이 경매에 넘어가도 보증금을 우선 변제받을 순위를 주장할 수 있다.
• 전세가율 — 매매가 대비 전세가 비율이 지나치게 높은 매물(이른바 ‘깡통전세’ 위험)은 주의가 필요하다.
• 전세보증금 반환보증 가입 — 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관(HUG, SGI서울보증 등)이 대신 지급하는 상품. 가입 요건과 보증료는 기관별로 다르므로 비교가 필요하다.

정리

전세는 목돈을 맡기는 대신 매달 지출이 없고, 월세는 초기 부담은 적지만 고정 지출이 계속된다는 게 본질적 차이다. 반전세는 그 사이 어딘가를 고르는 절충안이고, 전월세전환율은 두 방식을 같은 잣대로 비교하게 해주는 도구다. 어떤 방식을 고르든 계약 전 등기부등본 확인과 전입신고·확정일자는 선택이 아니라 기본이다.